拆迁陷阱揭秘：不存在的回迁房

所谓回迁房，实际上指的是被拆迁人房屋被征收后，由拆迁方直接向被拆迁人提供的供产权调换的期房，或对被拆迁人以货币方式进行补偿后，由被拆迁人折价向拆迁方购买的原址开发的房屋。在本文中，我们将回迁房作为一个更广义的概念理解，将被拆迁人与拆迁方在拆迁协议中约定的安置房统一称为“回迁房”。

最近有很多被拆迁人问到了回迁房相关的维权问题，拆迁律师今天就从主体资格审查、协议内容和维权方法等几个方面入手，来为大家深入解析与回迁房有关的那些拆迁陷阱。希望能对大家规避风险、早日获得应有的补偿安置有所帮助。

第一 资格审查问题

京尚拆迁律师曾经在讲解补偿方式选择的问题时提到过，如果被拆迁人选择产权调换的拆迁补偿方式，则一定要注意回迁房承诺是否能够实现的问题。一方面要考察与自己签订拆迁补偿协议，作出回迁房补偿承诺的签约主体是否有相应的权限资格；另一方面则要考察回迁房开发商的资质实力，是否能够在约定期限内建成交付回迁房。

北京市一中院曾发布过这样一则回迁房相关典型案例。

被拆迁人杨先生的土地房屋被纳入征地拆迁范围，后杨先生与拆迁公司负责人签订了拆迁协议，约定拆迁方将在原拆迁区域即将开发的塔楼中为杨先生（等回迁户）提供回迁房作为安置补偿。

但在杨先生等被拆迁人发现原址建设规划中并不存在拆迁协议中提到的塔楼，并通过诉讼途径维权时却得知，该地块既无回迁安置房建设规划，也无法对杨先生等被拆迁人进行回迁安置，拆迁公司仅是受政府委托对该区域的国有土地进行一级开发，并非该块土地的使用权人，也无权作出相应的回迁房安置许诺，所谓的回迁房根本就是拆迁公司骗签的虚构产物，该《回迁协议书》也是无效协议，根本无法实现。

尽管依据《合同法》的相关规定，杨先生等可以主张由作出骗签、骗迁行为的拆迁公司应当承担合同无效的相应损失赔偿责任，赔偿杨先生等因房屋拆迁、回迁不能受到的损失，但杨先生等被拆迁人的回迁要求已经不可能实现了。

由该案的典型情况京尚拆迁律师提醒被拆迁人，在签订拆迁补偿协议时，一定要注意自己是在和谁签协议，注意审查对方的主体资格，确认对方是否有对补偿安置条件作出许诺的资格权限，以确保协议约定能够得到实现。

第二 协议内容问题

谈到回迁房，签订协议时要注意的细节比起货币补偿方式来说就要繁杂的多。回迁房的位置、面积、公摊、产权性质、交付时间、质量等等都是被拆迁人要注意在拆迁补偿协议中明确的。

另外，关于违约责任部分，是很多拆迁方刻意省略而被拆迁人容易忽略的，但对拆迁方履约不能时被拆迁人主张相应的赔偿却很重要。

很多回迁户遇到过诸如约定期限已至回迁房还没建好、回迁房交房但不能如期办理产权登记、回迁房面积不符存在质量问题等情况，假如协议中没有约定，那么后续维权的难度就会更高，被拆迁人一定要提起重视。

第三 如何维权

当问题已经发生时，比起埋怨自己当时不够重视、不了解相关法律规定，更重要的是检视之前的拆迁和签约过程，找出对方的侵权违法点，以此主张对方承担履约责任或违约赔偿责任。

被拆迁人可以通过与签约方的协商谈判争取应得的补偿以及协议的实现；可以通过信访途径寻求政府行政机关的介入；可以根据签约方及拆迁协议的性质（如是民事合同还是行政协议），通过提起民事诉讼或行政诉讼的方式主张对方履约或承担违约责任，最终达到取得的应得补偿和赔偿的维权目的。

京尚拆迁律师要提醒被拆迁人的一点是，不要盲目“迷信”单一利用信访途径维权的效用，很多时候，必要的诉讼、复议程序可以帮助被拆迁人督促拆迁方更诚恳地与被拆迁人进行协商谈判，督促拆迁方履行协议约定、给予被拆迁人合理补偿。且较信访而言，诉讼、仲裁、行政复议等途径具有的强制力也是帮助被拆迁人解决争议、实现权利的重要助力。

拆迁维权路上，每一种依法可采取的手段都有其本身存在的价值和意义，但如何将这些程序巧妙地组合、安排，就是拆迁维权的实践难度所在。

拆迁律师希望被拆迁人能够明白，有时律师不让你做一些事，只是为了让你少碰一些钉子，少踩一些地雷，尽力减少你在维权路上可能负的伤、遭的难和承受的痛。

专业拆迁律师对被拆迁人的意义就在于，能够提醒被拆迁人规避拆迁过程中和维权过程中可能遇到的那些陷阱，让被拆迁人少走弯路，帮助被拆迁人早日实现维权诉求。

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