上诉人（原审原告）:汪丽洪，女，1964年9月27日出生，汉族，住大连市沙河口区。
上诉人（原审被告）:大连市中山区城区改造办公室，住所地大连市中山区怡和街**号。
法定代表人:高允山，该办公室主任。
委托诉讼代理人:张羽佳，辽宁宪义律师事务所律师。
上诉人汪丽洪、大连市中山区城区改造办公室（以下简称中山区城改办）因房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，均不服大连市中山区人民法院（2017）辽0202民初9247号民事判决，向本院提起上诉。
本院于2018年8月13日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。
上诉人汪丽洪，上诉人中山区城改办的委托诉讼代理人张羽佳到庭参加诉讼。
本案现已审理终结。
汪丽洪上诉请求:撤销一审判决，将本案发回重审或依法改判支持汪丽洪的一审诉讼请求。
事实和理由:一审法院认定事实错误。
一审法院认定中山区城改办迟延办证违约金的计算基数为17万余元错误，该款项只是汪丽洪就增加的面积另行支付的部分购房款，而非涉案房屋的总房款，总房款还包括汪丽洪原有的已被动迁房屋相等值的货币金额，故该违约金的计算基数应是总房款，而非部分房款。
汪丽洪为不朽巷拆迁改造项目的拆迁户，选择的是回迁的方式，因此双方于2014年10月30日签订《回迁房屋投资代建协议书》，协议约定了汪丽洪选定的回迁房屋面积及需补偿的代建费的金额，及中山区城改办应当在房屋交付使用后两年内办理产权证。
就中山区城改办如未能在两年内办理产权的违约责任，该协议约定中山区城改办不必承担任何责任，但中山区城改办不承担违约责任的约定已经被（2016）辽02号终2695号判决撤销。
中山区城改办于2015年10月14日交付房屋，至2017年10月15日已满两年，但中山区城改办违反协议约定未能办理产权，因此应承担违约责任。
根据商品房买卖合同司法解释第十八条，应当以房款总额为基数，按同期银行贷款利率为标准按违约天数计算违约金。
另外，依据大连市政府颁布的《关于进一步加强物业收费管理规范收费行为的通知》（大价发（2014）50号）文件第六条第三小条规定”新建的普通住宅小区在未取得《房屋竣工备案证书》之前禁止向业主收费，所发生的物业服务费用由开发建设单位承担”。
小区竣工备案日期为2016年7月29日，故应由中山区城改办承担备案日期前的物业费。
中山区城改办对汪丽洪的上诉辩称，不同意汪丽洪的上诉请求。
除了我方在上诉中所提出的理由外，补充一点:案涉房屋汪丽洪实际是于2016年9月13日领取的房屋钥匙，故实际交付时间应为2016年9月13日，依据投资待建协议书的约定，产权登记的两年期限是自房屋交付时开始计算，故办证期限应至2018年9月13日，本案并不存在逾期。
中山区城改办上诉请求:撤销一审判决第一项，依法改判驳回汪丽洪的全部诉讼请求。
事实与理由:一、一审认定事实有误。
首先，双方2014年11月18日签订的《回迁房屋投资代建协议书》第五条明确约定:”安置房屋办理产权登记的期限为2年，自安置房屋交付乙方之日开始计算，由乙方自行办理，甲方给予协助。
”故办理产权登记是汪丽洪的义务而非中山区城改办的义务，中山区城改办仅仅是给予协助。
且中山区城改办也不是产权登记机关，不负有办理不动产产权登记的职权，故中山区城改办也只能是给予协助，不能够直接办证。
一审法院认定中山区城改办未在两年内为汪丽洪办理产权登记构成违约，该认定与双方签订的《回迁房屋投资代建协议书》第五条不符，也没有事实依据。
其次，2017年6月23日市长肖盛峰主持召开市土地储备委员会2017年第2次会议，该次会议已经确定案涉地块可以办理产权登记，并且此次会议还协调市不动产登记中心和市地税局（契税窗口）积极配合办理案涉地块的产权登记手续。
2017年9月20日同地块回迁住户温宝臣已经实际领取了《不动产权证书》，足以证明中山区城改办已经履行了《回迁房屋投资代建协议书》第五条约定的协助义务，案涉地块已经能够办理产权登记，一审法院认定中山区城改办未履行协助义务属于认定事实错误。
第三，汪丽洪未能在两年的期限内领取产权证，是因为市地税局（契税窗口）办理契税的工作量有限制，每天只为案涉地块办理7户的契税，而案涉地块回迁户一千余户，故导致回迁户未能全部在两年的期限内领取到《不动产权证书》。
故一审法院认定上诉人未履行协助义务属于认定事实错误。
第四，双方在《回迁房屋投资代建协议书》第五条中约定，未能在两年内办理产权登记手续的，中山区城改办仅承担继续协助办理的义务，并没有约定中山区城改办要承担违约赔偿责任或支付违约金。
一审法院判令的违约金计算方式没有事实依据。
二、一审适用法律错误。
案涉房屋不是商品房，中山区城改办也不是商品房的开发建设单位。
案涉房屋为回迁安置用房，双方签订的是《回迁安置协议书》和《回迁房屋投资代建协议书》，并非《商品房买卖合同》，故本案不适用商品房买卖合同司法解释，一审法院适用该解释对本案作出判决，属于适用法律错误。
汪丽洪对中山区城改办的上诉辩称，不同意中山区城改办的上诉请求，具体答辩理由与上诉理由一致。
另外，2015年9月末中山区城改办在大连各大报纸发布的公告中都写明2015年10月15日前领取钥匙，如未领取视为领取，基于这一点我没有着急领取。
汪丽洪向一审法院起诉请求:1.判令被告支付违约金11，011.84元（20,000元×74.57平方米×4.9％÷365天×55天）；2.判令被告支付物业费805.36元（1.8元×74.57平方米×6个月）。
一审法院认定事实:2014年11月18日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《回迁房屋投资代建协议书》，约定了原告回迁安置房屋的面积、位置，原告需在本协议签订之日起十日内向甲方或甲方指定的第三方缴纳投资代建费的50％即凑整9万元，剩余50％的投资代建费在甲方通知领取钥匙之日起五日内缴纳。
协议第四条约定，”乙方应当按甲方通知的时间到甲方指定地点付清相关费用、办理交房手续、领取房屋钥匙。
自甲方通知（媒体公告和电话联系方式）交房之日起（统一以《大连日报》公告日为准），甲方不再向乙方支付临时安置补助费等任何费用。
交房前，乙方应按甲方要求办理相关交房手续（包括但不限于签署相关协议、支付物业服务费、采暖费等费用）。
协议第五条约定，”安置房屋办理产权登记的期限为二年，自安置房屋交付乙方之日开始计算，由乙方自行办理，甲方给予协助。
办理安置房屋产权登记手续所需费用和应由乙方支付的各项税费等均由乙方自行承担。
如因甲方原因乙方在上述期限内无法办理产权登记手续的，由甲方继续协助乙方办理，但甲方无须向乙方承担任何违约金、赔偿金、补偿金。
”原告选择就地回迁，为扩大面积原告共向被告交纳投资代建费177,750元。
另查，案涉地块回迁房屋分别于2015年9月17日、9月22日经竣工验收合格。
被告向原告交付房屋的时间为2015年10月14日。
但至2017年10月15日仍未能办理案涉房屋的产权证书。
2016年9月13日，原告向大连嘉缘物业管理有限公司交纳2015年10月16日至2016年10月15日物业费1630.20元。
再查，原被告双方在《回迁房屋投资代建协议书》中约定未能在两年内办理产权，被告无须向原告承担任何违约金、赔偿金、补偿金。
但此约定已经被大连市中级人民法院（2016）辽02民终2733号民事判决书撤销。
一审法院认为，原告与被告签订的《回迁安置协议书》、《回迁房屋投资代建协议书》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律及行政法规的禁止性规定，当属合法有效，但《回迁房屋投资代建协议书》第五条约定的被告未能在两年内无法办理产权登记手续的，但被告无需向原告承担任何违约金、赔偿金或补偿金。
该约定已被大连市中级人民法院（2016）辽02民终2733号民事判决撤销。
故被告应为此向原告承担违约责任，被告于2015年10月14日向原告交付房屋，至2017年10月15日已满两年，但被告未能协助原告完成案涉房屋产权证办理，已违反上述协议约定构成违约，故应为此向原告承担违约责任，但原告主张以案涉回迁安置房屋总价款计算违约金无事实依据，原告实际向被告交纳投资代建费为177,750元，故应以此为基数按参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金，对超出上述基数部分计算的违约金一审法院不予支持。
被告相应的辩解成立，一审法院予以采纳。
对于被告的其他辩解，一审法院认为被告对原告办理案涉房屋产权证有协助义务，如房屋交付后两年内未能办理完产权证，生效判决已确认被告需对原告承担违约责任。
原告要求被告承担的是违约责任，至于被告对此有无过错不影响其是否应承担违约责任。
本案案由虽为房屋拆迁安置补偿合同纠纷，但最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》对拆迁补偿安置等问题作出了规定，表明关于拆迁补偿安置协议等有关问题可以适用该解释。
故被告的上述辩解均不能成立。
至于原告主张被告向其支付物业费805.36元的诉请，因向其收取物业费的非被告，故如原告认为其交纳了不应由其承担的物业费，可向收取物业费的大连嘉缘物业管理有限公司主张返还，而不应向被告主张。
故原告的这一诉请一审法院不予支持。
被告相应的辩解成立，一审法院予以采纳。
综上，一审法院判决如下:一、被告大连市中山区城区改造办公室向原告汪丽洪支付违约金（以177,750元为基数按55天计算，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计付）；上述一项被告应支付原告之款项，于判决发生法律效力之日起10日内付清。
如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条 之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。
二、驳回原告汪丽洪其他诉讼请求。
案件受理费100元，由被告负担。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院二审补充查明:汪丽洪于2017年12月11日向一审法院提起本案诉讼，其诉讼请求为要求支付55天违约金，汪丽洪在二审中确认该期间系自逾期办证之日计算到起诉之日。
本院认为，本案《回迁房屋投资代建协议书》系双方当事人依法订立，应为合法有效，协议内容对双方当事人均具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。
本案中，汪丽洪诉请要求中山区城改办承担未按约定办理房屋产权登记的违约责任，双方争议的焦点为汪丽洪的诉讼请求是否应予支持的问题。
对于协助办理房屋产权登记的期限，双方在《回迁房屋投资代建协议书》中约定，”安置房屋办理产权登记的期限为二年，自安置房屋交付乙方之日开始计算，由乙方自行办理，甲方给予协助。
...如因甲方原因乙方在上述期限内无法办理产权登记手续的，由甲方继续协助乙方办理”。
根据上述约定，房屋交付之日起二年应为中山区城改办协助办理房屋产权登记的期限。
而对于未在约定期限内办理产权登记的处理方式，双方约定为”继续协助办理”，但对于继续办理的具体期限，双方并未作出明确的约定。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第六十二条 第四项 规定，”履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间”，依照上述法律规定，《回迁房屋投资代建协议书》中对继续履行的期限存在约定不明的情形，汪丽洪依法可以随时要求中山区城改办履行协助办证的义务，同时，亦应当给予中山区城改办必要的准备时间。
诉讼中，汪丽洪未能提交其曾向中山区城改办要求履行协助办证义务时间的证据，故应以汪丽洪提起本案诉讼之日认定其提出该项要求的时间，并应当给予中山区城改办履行相应义务必要的准备时间。
结合本案当事人提交的证据及诉讼主张，即使按照汪丽洪所主张的房屋交付时间起算办理产权登记的期限，由于本案汪丽洪诉请要求的违约金计算期间为自逾期办证之日至起诉之日，而汪丽洪未提交证据证明在起诉前曾要求办证，依照前述法律规定，该期间尚不能认定中山区城改办违约责任的发生。
因此，汪丽洪本案关于违约金的诉讼请求无法得到支持。
对于汪丽洪要求中山区城改办承担竣工备案前物业费的请求，因该项物业费并非向由中山区城改办交纳，故汪丽洪要求中山区城改办承担该笔费用缺乏事实和法律依据，一审对此未予支持并无不当。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条 第一款 第二项 规定，判决如下:
一、撤销大连市中山区人民法院（2017）辽0202民初9247号民事判决；
二、驳回汪丽洪的诉讼请求。
一审案件受理费100元，由汪丽洪负担。
二审案件受理费150元，由汪丽洪、大连市中山区城区改造办公室按各自预交的数额负担。
本判决为终审判决。
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