再审申请人（一审被告、二审上诉人）:临湘市鹏程房地产开发有限公司，住所地湖南省临湘市长安福桥路8号。
法定代表人:胡华中，该公司总经理。
委托诉讼代理人:喻毅，湖南良光律师事务所律师。
被申请人（一审原告、二审上诉人）:周立新，男，1972年5月8日出生，汉族，湖南省临湘市人，住湖南省临湘市。
委托诉讼代理人:段营欣，湖南彭铎律师事务所律师。
委托诉讼代理人:赵润华，上海协力（长沙）律师事务所律师。
再审申请人临湘市鹏程房地产开发有限公司（简称鹏程公司）因与被申请人周立新房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服岳阳市中级人民法院（2017）湘06民终344号民事判决，向本院申请再审。
本院于2017年11月21日作出（2017）湘民申2012号民事裁定，提审本案。
本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。
再审申请人鹏程公司的法定代表人胡华中及其委托诉讼代理人喻毅，被申请人周立新及其委托诉讼代理人段营欣、赵润华到庭参加诉讼。
本案现已审理终结。
鹏程公司再审请求:撤销原审判决，依法改判:1、由鹏程公司依据《关于拆建（原）矿业物质公司宿舍楼的协议》给付周立新位于临湘市至顶层中房产一套，周立新依约定支付房价；2、驳回周立新要求鹏程公司按财富广场与原拆迁门面对应地段的福桥路前临街门面第一层三间门面的预售价款总额赔偿其损失的请求。
事实与理由:1、原审判决认定事实错误。
原判认定《合作建房协议》合法有效，与事实不符，与法律相悖。
原审认定鹏程公司与周立新履行的是《合作建房协议》缺乏证据证明。
周立新与鹏程公司之间履行的应当是《拆建协议》。
2、原审判决适用法律错误。
原审判决混淆了实际损失与可得利益损失、直接损失与间接损失的区别，也颠倒了损害赔偿的补偿性和惩罚性关系。
3、原审判决超出诉讼请求范围。
周立新在变更诉讼请求中明确表述要求的门面面积为86平方米，按照均价折算为303.85万元，一审判决结果达143.06平方米，折算金额为506.03万元。
而且，周立新在诉讼请求中没有主张房租5000元，法院判决5000元，违反了民事诉讼不告不理原则。
4、周立新被拆除的房屋只能按住宅补偿，13平方米的违章建筑不应当补偿。
周立新答辩称:1、关于事实问题。
双方签订的《关于合作建房的协议》合法有效，并已部分履行，原审认定双方实际履行的是该协议正确，与事实相符。
2、关于适用法律问题。
周立新在原审中都明确提出，鹏程公司应对01lydyh01一房二卖01lydyh01导致周立新无法实现合同目的的根本违约行为依法承担双倍惩罚性赔偿责任。
虽然原审从社会稳定及效果考虑没有支持这一请求，但判决鹏程公司赔偿周立新损失5060314元，即三间门面的预售款适用法律正确。
3、原审判决没有超出诉讼请求范围，双方约定的86平方米是按套内面积计算，三间门面的建筑面积虽为143.06平方米，但套内面积只有81.36平方米。
原审判决5000元房租亦未超出诉讼请求。
综上，鹏程公司申请再审的理由不成立，请求维持原判。
周立新向一审法院起诉请求:1、依法责令鹏程公司依约给付其位于临湘市至顶层中由其优先任选房产一套（面积约140平方米），并与其签订购房合同办理产权手续；2、依法责令鹏程公司按位于临湘市周立新原拆迁门面相对应地段的福桥路前临街门面第一层三间（门面总宽度13米，总实用建筑面积86平方米）预售价款总额赔偿原告损失；3、依法责令鹏程公司给付迟延交付门面造成租金损失按年度租金5万元计算至实际交付日止（2015－2016年度租金未付）；4、请求判令鹏程公司承担本案全部诉讼费、保全费、律师费。
一审法院认定事实:1998年11月4日周立新与临湘市乡镇企业供销公司签订了《公有住房买卖合同书》。
经临湘市人民政府住房制度改革办公室签章，并经临湘市公证处公证，周立新取得了座落在临湘市，并办理了房产证（临房权证五里区字第××号）。
购房后周立新将自已的房屋改建成经营商铺的面门，并将相邻的原属临湘市乡镇企业供销公司的废弃的通道也改成了小门面商铺。
2003年12月11日周立新妻子袁丽与临湘市矿业物质公司（由临湘市乡镇企业供销公司变更为此名）签订合同，承包了通道改成的小门面商铺。
2011年3月23日周立新与妻子袁丽两人同临湘市农业服务公司（由临湘市矿业物质公司变更为此名）签订《协议书》。
协议约定，临湘市农业服务公司将通道改成的小门面商铺以3万元的价格卖给周立新与妻子袁丽，由周立新与妻子袁丽自行办理一切过户手续，且费用都由周立新与妻子袁丽承担。
2011年4月11日，鹏程公司原法定代表人胡华中以个人名义与周立新签订了《拆建协议》。
该协议的内容与胡华中以个人名义同周立新所在农业服务公司其他十七户签订的《拆建协议》，除各户还建的面积不同外其他内容完全相同。
协议约定:一、乙方（周立新）自愿将本人所有矿业物质公司宿舍楼一单元一层，计房产面积53.52平方米，房产证号00××60号，土地使用面积20.98平方米，使用权证号10－018号，于4月16日搬迁完毕。
一并交给交给甲方（胡华中）改建。
由甲方付给乙方临时安家费2000元。
甲方必须在在18个月内交新房给乙方（连房产证），如果未按时交房，乙方在外租房的费用由甲方负责。
二、改建后，甲方按照原房房产证面积，另补40平方米，一并交给乙方。
乙方可在甲方建筑住房内任选一套住房。
但不超出140平方米。
甲方必须做到有使用面积为130平方米的套间，除乙方原有面积和甲方补偿面积外，新增面积按照九层以下（含九层），每平方米1800元计算，九层以上每增加一层，每平方米增加40元。
协议还对房产证的办理、水、电、网线电话、闭路线安装等问题进行了约定。
当天在签订《拆建协议》的同时，双方还签订了《合作建房协议》。
协议约定:一、乙方（周立新）自愿将本人所有矿业物质公司宿舍楼一单元一层，计房产面积53.52平方米，房产证号00××60号，土地使用面积20.98平方米，使用权证号10－018号，于4月16日搬迁完毕。
一并交给交给甲方（胡华中）改建。
甲方收到乙方搬迁后的空房后，18个月内交新房及铺面给乙方。
二、甲方将乙方福桥路临街面宽10.4米，所有权房屋（原物业公司宿舍楼套间）改建成门面后，无条件归还给乙方（以实际面积为准）；三、甲方将现有小门面（乙方套间与湘园宾馆中间的门面），宽度2.6米，进深长5米，一并与乙方套间改建门面后无条件归还给乙方，另外甲方必须无条件在乙方小门面原面积基础上，增补13个平方米面积给乙方，小门面面积扩大到26个平方米。
四、甲方必须无条件将乙方现房屋铺面面积60平方米，小门面面积26平方米，一并改建成三个门面，每个门面宽4.3米交还给乙方。
五、甲方必须将改建后有三个新门面，装好三个电动铝合金门，门面前面按市政府要求贴平地板砖，费用甲方自负。
六、甲方一次性补偿乙方门面搬迁、经济损失等其他费用25万元。
七、甲方将乙方新建的门面原则上不能少一个平方，如果乙方原套间进深向后退1.2米（以1.2米为限），总面积1.2米×10.4米（宽度）＝12.48米平方米，则甲方按每平方米25000元付给乙方。
八、乙方有权在甲方新建的楼房中（从四楼起至顶楼）优先任选一套间，套间按每平方米1800元计算。
九、甲方必须在乙方所购的新套间中无偿补给乙方40平方米的面积。
另外协议还对所建房屋的配套设施、房产证办理等情形进行了约定。
两份协议签订之时，都由湖南永发律师事务所（汪元保律师承办）在同一时间当场出具了（2011）见字第001－17号《见证书》。
合同签订后，周立新按约将房屋、商铺腾空交给了胡华中。
胡华中也按约向周立新支付了250000元的搬迁和其他费用。
2011年6月2日胡华中注册成立了鹏程公司，法定代表人胡华中。
后鹏程公司在临湘市国土资源管理局办理有关土地开发手续时，只将包括与周立新在内的十八户签订的《拆建协议》送到临湘市国土资源管理局备案。
另外与有关拆迁户签订的其他补充协议（包括与周立新签订的，《合作建房协议》）都没有送到市国土资源局备案。
2011年8月11日胡华中向周立新出具了欠现金15万元的欠条，欠条上注明了周立新抵100平方米房屋款。
2012年8月30日胡华中与包括周立新在内的鹏程公司的名义与原矿业物质公司宿舍楼十八住户签订了《延期交房协议》。
协议约定:1、鹏程公司全体股东认可与十八户签订的旧房改造还建协议，按原协议条款执行，并加盖公司公章；2、乙方同意甲方按原协议约定的时间延期一年，并由甲方向乙方每户一次性补偿在外租住房屋租金5000元，延期后仍未交房补偿则由双方另行协商。
协议另外还对有关问题进行了约定。
协议签订后，鹏程公司在包括胡华中与周立新签订的两个协议在内的与十八户签订的所有旧房改造还建协议上补盖了鹏程公司的公章。
2015年12月30日因鹏程公司没有按期交房，胡华中向周立新出具了欠2015－2016年度房屋租金50000元的欠条。
2016年1月23日鹏程公司开发的01lydyh01财富广场01lydyh01开盘。
2016年1月28日，周立新向鹏程公司提供了《关于还建住房商铺落实兑现的方案》。
该方案要求:（1）鹏程公司在17层的西北方为周立新还建一套住房；（2）鹏程公司在福桥路临街第一层门面，东临福桥路南抵原农业服务公司大门，门面宽从南到北延伸长8.7米。
按鹏程公司第一层商铺分布图为108号门面，宽度5.1米，面积63.3平方米，107号门面，宽度3.6米，面积39.88平方米。
胡华中在《关于还建住房商铺落实兑现的方案》上签了01lydyh01根据原合同执行，按此方案。
胡华中2016.元.2901lydyh01。
后鹏程公司办理了商品房预售许可证，已陆续将开发01lydyh01财富广场01lydyh01的部分商品房和商铺对外出售。
周立新多次要求被告兑现双方签订的《拆建协议》和《合作建房协议》，因双方分歧较大未果。
另查，鹏程公司于2012年8月14日投资人变更，法定代表人由胡华中变更为胡辉红。
胡辉红任法定代表人后，在胡华中与周立新签订的《拆建协议》和《合作建房协议》上补签了字。
2016年3月16日又因出资人方式变更，法定代表人由胡辉红变更为李英良。
经查，2013年3月7日临湘市人民政府办公室[2012]第5次《临湘市人民政府市长办公会议纪要》同意了鹏程公司《福桥路湘园宾馆－矿业公司地块旧城改造修建性规划方案》。
2014年5月16日鹏程公司与临湘市农业服务公司签订了《房屋拆迁还建协议》。
另查明，鹏程公司所建的位于福桥路临街面的门面中与拆迁周立新门面相对应的106、107、108号门面已销售完，其销售总价分别为1294757元、1383803元、2381754元。
因临街门面已被售完，周立新遂变更第二项诉讼请求为:要求鹏程公司按照现在的预售价款的总额进行赔偿。
一审法院判决:一、鹏程公司将坐落于临湘市8号财富广场5层502号房屋出售给周立新并在房屋竣工验收后十日内交付。
周立新以1800元/㎡价格支付鹏程公司100平方米的售房款180000元，另外40平方米免交房款，140平方米以外的房屋面积，由周立新按市场价格向鹏程公司支付房屋价款。
周立新用鹏程公司应给付其的债权150000元、2015－2016年度商铺租金50000元、房租5000元，合计205000元折抵房款。
抵扣后，周立新余欠鹏程公司的房款限其在房屋竣工验收后十日付清；二、鹏程公司于判决生效之日起十日内赔偿周立新损失人民币5060314元；三、驳回周立新的其他诉讼请求。
本案受理费27428元，由鹏程公司负担。
鹏程公司上诉请求:撤销一审判决，依法改判:1、由鹏程公司依据《关于拆建（原）矿业物质公司宿舍楼的协议》给付周立新位于临湘市至顶层中房产一套，周立新依约定支付房价；2、驳回周立新要求鹏程公司按01lydyh01财富广场01lydyh01与原拆迁门面对应地段的福桥路前临街门面第一层三间门面的预售价款总额赔偿其损失的请求。
周立新上诉请求:1、在一审判决第二项赔偿数额基础上增加对周立新的赔偿5060314元；2、由鹏程公司承担二审诉讼费。
二审法院认定的事实与一审法院认定的事实一致。
二审法院认为:一、双方当事人签订的《合作建房协议》是否合法有效的问题。
该合作协议上有周立新、胡华中、胡辉红的签名，还加盖了鹏程公司的公章，并有律师现场见证，该协议系双方真实意思表示；其次，鹏程公司在周立新并未持有小门面权属登记证明的情况下，依然通过与周立新签订合作协议而形成拆迁安置的权利义务关系，且未在法定期间内要求撤销或变更该协议，表明鹏程公司同意受该协议约束。
再次，即使周立新购买的小门面未办理产权登记，在小门面的原产权人临湘市农业服务公司未对周立新受让该小门面提出异议的情况下，鹏程公司以该转让行为无效为由来推定其与周立新之间的合作建房协议亦无效的理由不能成立。
二、双方当事人履行的是《拆建协议》还是《合作建房协议》。
首先，《拆建协议》及《合作建房协议》均系双方当事人真实意思表示。
其次，《合作建房协议》是在包含《拆建协议》全部内容的基础上，另行增加了对周立新现有小门面的改造还建的内容。
根据本案查明的事实，双方所履行协议应为《合作建房协议》。
理由:1、双方签订了两份协议，而交房协议中所指的01lydyh01旧房改造协议01lydyh01并未明确具体执行哪一份。
且鹏程公司当庭已承认并未按《拆建协议》向周立新履行还建义务。
2、胡华中向周立新出具的《欠条》中已表明其是按还建商铺合同支付周立新房屋租金50000元。
3、鹏程公司已按《合作建房协议》第七条之约定向周立新支付了门面拆迁、经济损失250000元。
因此，根据鹏程公司应按《合作建房协议》约定履行义务。
一审时周立新已选定了财富广场008栋第五层502房，故鹏程公司应当交付该房给周立新。
胡华中向周立新出具的150000元的借条以及商铺租金50000元的欠条，周立新可以用该债权抵扣房款。
至于租金5000元，系双方《延期交房协议》中明确约定，鹏程公司亦应予给付。
三、一审判决鹏程公司按财富广场第一层临街106号、107号、108号三间门面的预售价款赔偿周立新的损失是否合理的问题。
首先，因鹏程公司在签订协议时保证还建给周立新的三间门面总宽度13米，实用建筑面积86㎡，但在拆迁后的设计施工中并未考虑这一点，导致在还建过程中根本无法交付面积为86㎡的三间门面。
鹏程公司不但未积极解决，反而将还建给周立新的门面售出，致使门面交付不能。
鹏程公司已构成根本违约，应当承担赔偿责任。
其次，虽然《合作建房协议》中未约定还建门面的房号，但是已明确约定还建门面是原址改建，鹏程公司所建的位于临湘市临街门面106号、107号、108号与周立新被拆迁的门面位置相对应，且三间门面总宽度为12.9米、套内面积合计为81.36㎡，亦与双方协议中约定的三间门面总宽度13米，实用建筑面积86㎡基本相符，故一审判决以上述三间门面作为参照物计算门面损失并无不当。
第三，《中华人民共和国合同法》第一百一十三条 有明确规定，违约损害赔偿范围包括了当事人的可得利益损失。
故周立新主张鹏程公司赔偿三间临街门面价值及可得利益损失，于法有据。
但其主张赔偿的门面面积应当为86㎡。
经查，上述三间门面的面积是按建筑面积计算的，包括了套内面积以及公共部位、公用房屋分摊建筑面积。
其中，106号门面建筑面积39.88㎡，套内面积22.68㎡、107号门面建筑面积39.88，套内面积22.68㎡、108号门面建筑面积63.30㎡，套内面积36㎡，三间门面的总面积143.06㎡实际已超出了约定还建给周立新的面积86㎡，而该超出部分面积应属于鹏程公司所有。
因此，按照三间门面的预售价及总面积计算，还建给周立新的86㎡门面价值应为5060314元÷143.06㎡×86㎡＝3041989元。
第四，在合同一方当事人根本违约的情况下，如果在合同解除后，仅仅将损害赔偿范围限定为直接损失，违约方可能因为违约成本过低，反而因违约行为获得更多利益，这将纵容违约行为的发生，不能达到通过违约损害赔偿遏制违约行为的目的。
因此，当合同一方当事人根本违约时，以违约方在作出违约行为时预见或者应当预见的损失作为赔偿限额并无不当。
本案中，若仅仅按原约定还建的86㎡面积来计算赔偿损失，对守约方周立新是不公平的。
因此，鹏程公司因违约行为所得收益2018325元亦应作为对守约方周立新的赔偿。
四、鹏程公司是否应当承担惩罚性赔偿责任的问题。
周立新实际付出的系原拆迁门面的价值而非新门面的预售价值，一审法院判决鹏程公司按三间门面的预售价赔偿周立新的门面损失，已经超过了周立新原拆迁门面的价值，其因鹏程公司的违约行为造成的门面损失及可得利益已得到了充分的保护。
同时，鹏程公司的违约行为所得收益2018325元亦已判决给周立新，该公司已就其违约行为对周立新承担了相应的赔偿责任。
故对周立新主张鹏程公司再支付购房款一倍的赔偿责任请求不予支持。
二审法院判决:驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费95879元，由鹏程公司负担48657元，周立新负担47222元。
本院再审查明的事实与原审认定的事实无异。
本院再审认为，双方当事人在同一天签订了有关房屋拆迁补偿安置的《拆建协议》和《合作建房协议》，从两份协议内容来看，《合作建房协议》是在包含《拆建协议》全部内容的基础上，增加了对周立新现有小门面的改造还建内容，原有商铺还建的面积也增加到60平方米。
二份协议上均有周立新和胡华中、以及鹏程公司变更后的法定代表人胡辉红的签名并加盖了鹏程公司的公章，由湖南永发律师事务所汪元保律师当场见证，鹏程公司对该协议的真实性亦不予否认。
故该协议系当时双方真实意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，应为有效。
根据《中华人民共和国合同法》第十条 的规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
而且，鹏程公司已按《合作建房协议》第七条的约定向周立新支付了门面拆迁、经济损失款250000元，已实际部分履行《合作建房协议》。
因此，鹏程公司再审主张双方签订的《合作建房协议》系无效合同并不应履行的请求不能成立，不予支持。
周立新根据《合作建房协议》的约定，选定了财富广场008栋第五层502房，故鹏程公司应当交付该房给周立新。
鹏程公司提出胡华中出具的150000元的借条以及商铺租金50000元的欠条，是胡华中受周立新变相索贿形成的，但鹏程公司并未举证证明自己的这一主张。
因此，周立新可以用该债权抵扣房款。
至于房租5000元，系双方《延期交房协议》中明确约定，周立新也提出赔偿延期交房租金损失的请求，原审判决鹏程公司应予给付没有超出周立新诉讼请求范围。
双方在《合作建房协议》中约定原址还建给周立新总宽度12.9米的三间门面，面积86平方米。
但鹏程公司不但没有依约交付约定的门面，反而将还建给周立新的门面售出，致使门面交付不能。
鹏程公司的行为已构成违约，应当承担损失赔偿责任。
《中华人民共和国合同法》第一百一十三条 规定，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
根据该规定，损失赔偿额应以当事人实际遭受的全部损失为限，包括可得利益，该可得利益损失必须具有确定性，假定或可能发生的损失，不能作为违约损失赔偿的对象。
双方签订的《合作建房协议》中约定，将周立新从农业服务公司购买的13平方米废弃通道改成的小门面，交鹏程公司改造后，还建26平方米的门面给周立新，原53.52平方米由住宅改为商铺的还建面积也扩大到60平方米。
周立新自行改建的小门面没有土地、房屋权属证书，其也没有举证证明改建办理了规划、报建手续，故该小门面属违章建筑。
上述约定不但加大了补偿面积，还将违建的小门面等同于合法门面进行补偿，显然有利于周立新。
虽然鹏程公司没有及时行使撤销权，双方应当按约履行，但按86平方米门面的现实预售价值赔偿周立新的门面损失，已经明显超过了周立新原拆迁门面的价值。
而且，鹏程公司还以优惠的条件补偿了周立新住宅一套，对其经营及租金、延期交房损失也进行了补偿，故周立新因鹏程公司的违约行为造成的损失已得到了充分保护。
况且，周立新也没有就其可得利益损失进行充分的举证。
鹏程公司所建的位于临湘市临街门面106号、107号、108号与周立新被拆迁的门面位置相对应。
周立新主张赔偿的门面面积为86平方米，上述三间门面的总建筑面积为143.06平方米，超出部分面积的门面应属于鹏程公司所有。
三间门面按建筑面积143.06平方米计算的预售价为5060314元，还建给周立新的86平方米门面价值应为3041989元（5060314元÷143.06㎡×86㎡），超出部分面积的收益亦应属鹏程公司。
原审判决将超出部分的收益2018325元也作为对周立新的赔偿，实际上是让鹏程公司承担了惩罚性赔偿责任，也超出了鹏程公司订立合同时应当预见到的因违反合同可能造成的损失，有违上述法律规定的损失赔偿的补偿性原则。
综上所述，原审判决认定事实清楚，但在鹏程公司应承担的损失赔偿责任方面适用法律错误，依法应予纠正。
鹏程公司申请再审的部分理由成立，应予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条 第一款 、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条 第一款 、第一百七十条 第一款 （二）项之规定，判决如下:
一、撤销岳阳市中级人民法院（2017）湘06民终344号民事判决；
二、维持湖南省临湘市人民法院（2016）湘0682民初303号民事判决第一项、第三项；
三、变更湖南省临湘市人民法院（2016）湘0682民初303号民事判决第二项为:临湘市鹏程房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿周立新损失人民币3041989元。
如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条 的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费27428元，二审案件受理费95879元，合计123307元，由临湘市鹏程房地产开发有限公司负担68657元，周立新负担54650元。
本判决为终审判决。
审判长王鹏
审判员朱晓春
审判员刘前进
二〇一八年三月六日
书记员汤杨程
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