上诉人（原审原告）:张淑芹，女，1947年2月3日出生，汉族，住安徽省淮北市相山区。
委托诉讼代理人:张灵军（系张淑芹丈夫），住安徽省淮北市相山区。
被上诉人（原审被告）:淮北市亿佳房地产开发有限公司，住所地安徽省淮北市相山区。
法定代表人:王振国，该公司董事长。
委托诉讼代理人:马磊，安徽安港律师事务所律师。
上诉人张淑芹因与被上诉人淮北市亿佳房地产开发有限公司（以下简称亿佳公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服安徽省淮北市相山区人民法院（2017）皖0603民初610号民事判决，向本院提起上诉。
本院依法组成合议庭对本案进行了审理。
本案现已审理终结。
张淑芹上诉请求:撤销一审判决，改判支持张淑芹的诉讼请求。
事实和理由:张淑芹与亿佳公司签订书面的《口头协议》并约定，补偿标准为按照左右统一标准执行。
张淑芹与朱宗亮同村且两家宅基地及房屋情况相似，亿佳公司已经与朱宗亮签订了拆迁安置补偿协议，故亿佳公司应当按照与朱宗亮签订协议的标准对张淑芹进行拆迁安置补偿。
亿佳公司辩称，本案拆迁人应当是政府机构，而非亿佳公司，本案应当属于行政诉讼案件，而非人民法院民事案件受案范围。
张淑芹向一审法院起诉请求:1.判令亿佳公司履行双方协议义务交付张淑芹拆迁还原房屋及拆迁费8000元；2.诉讼费用由亿佳公司负担。
一审法院认定事实:2011年5月12日，张淑芹与亿佳公司签订书面《口头协议》，载明:“有关经手人:庆相桥居委会书记、主任陈昌华、副主任朱杰口头承诺，协定关于张淑芹住房和宅基地在未达成正式协议书之前暂定为先拆房起带头作用，后再定正式协议书。
条件如下:1.张淑芹宅基地与住房位于五路地边，村庄最前排；东邻娄五庄，再东邻朱克六至朱建华，北邻张纪顶，西靠溪河大堤。
2.如果以后靠前排各东邻有门面房和住房就同样给你。
3.所赔项目与条件一切与娄五庄、朱克六等相同。
否则不能先拆住房。
如同意此书有效，请在下方签字画押、注意:东从朱建华起如有门面房就给我，请亿佳公司按本协议给办理；宅地有主房四长间半，偏房贰间半”。
亿佳公司工作人员马里新（马立新）在该协议上签字，并注明:“按左右统一标准执行。
”并由居委会的正副主任陈昌华、朱杰作为证明人在该协议书上签字。
张淑芹房屋于2011年5月被亿佳公司拆除，但双方未签订拆迁安置补偿协议。
张淑芹以亿佳公司没有履行上述《口头协议》为由，于2012年10月3日至2014年1月4日期间多次向政府有关部门信访无果，遂诉至一审法院。
原审另查明，亿佳公司与张玉宝等四人签订的拆迁补偿安置协议书中均约定:甲方（亿佳公司）返还给乙方（被拆迁户）多层楼房建筑面积，为乙方原有土地使用面积的70%；拆迁补偿标准住房按1700元/自然间（18个月），二层楼房按楼上楼下自然间数计算，附房按100元/自然间（18个月），自合同签订之日起，由甲方一次性支付给乙方。
张淑芹的宅基地东西宽13.35米，南北长16.9米。
亿佳公司尚未在张淑芹被拆迁的地块上建设房屋。
一审法院认为，张淑芹与亿佳公司签订的所谓《口头协议》是双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方均应按照约定履行合同义务。
关于拆迁还原房屋。
双方签订的《口头协议》仅约定按照左邻右舍的赔偿标准拆迁还原房屋，但未约定返还房屋的面积、位置等。
从性质角度讲，双方签订的《口头协议》相当于预约合同，双方的具体权利义务尚需要签订书面的拆迁补偿安置协议书予以确定。
但双方之后并未签订书面的拆迁补偿安置协议书，现对返还房屋的面积、位置等也不能达成一致。
当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
本案中，在双方未对返还房屋的面积、位置等达成一致，张淑芹也没有提供证据证明左邻右舍的拆迁还原标准的情况下，起诉要求亿佳公司交付拆迁还原房屋，且坚决要求亿佳公司交付拆迁还原房屋，不考虑要求亿佳公司承担违约赔偿责任，因张淑芹提供的证据不能证明其诉讼主张成立，应承担举证不能的不利后果，故对张淑芹要求亿佳公司交付拆迁还原房屋的诉讼请求不予支持。
关于拆迁费8000元。
张淑芹主张按照亿佳公司与他人签订的拆迁补偿安置协议书中约定住房按1700元/自然间，附房按100元/自然间支付拆迁费用，且亿佳公司也认可该赔付标准。
张淑芹有主房4间半、偏房2间，故其拆迁费应为7000元。
张淑芹要求赔偿拆迁费8000元，对其中的7000元予以支持；其余部分，张淑芹未提供证据证明，不予支持。
判决:一、亿佳公司于判决生效之日起十五日内支付张淑芹拆迁费7000元；二、驳回张淑芹的其他诉讼请求。
案件受理费50元，由亿佳公司负担。
本院审理查明:安徽国宇置业有限公司与淮北市国土资源局于2013年1月18日就涉案土地签订《国有建设用地使用权出让合同》，并于2013年9月取得国有土地使用权证书。
本院认为，本案二审的争议焦点是:本案是否属于民事诉讼受案范围，亿佳公司应否对张淑芹进行拆迁安置补偿。
关于城市房屋拆迁安置补偿，法律和行政法规有一个历史发展的过程。
在2011年1月19日之前，针对城市房屋拆迁安置补偿问题，适用的是2001年6月13日国务院颁布的《城市房屋拆迁管理条例》（以下简称旧条例）。
该条例第四条规定:“拆迁人应当依照本条例的规定，对被拆迁人给予补偿、安置；被拆迁人应当在搬迁期限内完成搬迁。
本条例所称拆迁人，是指取得房屋拆迁许可证的单位。
本条例所称被拆迁人，是指被拆迁房屋的所有人”。
第五条规定:“国务院建设行政主管部门对全国城市房屋拆迁工作实施监督管理。
县级以上地方人民政府负责管理房屋拆迁工作的部门（以下简称房屋拆迁管理部门）对本行政区域内的城市房屋拆迁工作实施监督管理。
县级以上地方人民政府有关部门应当依照本条例的规定，互相配合，保证房屋拆迁管理工作的顺利进行。
县级以上人民政府土地行政主管部门依照有关法律、行政法规的规定，负责与城市房屋拆迁有关的土地管理工作”。
第十条规定:“拆迁人可以自行拆迁，也可以委托具有拆迁资格的单位实施拆迁。
房屋拆迁管理部门不得作为拆迁人，不得接受拆迁委托”。
第十三条规定:“拆迁人与被拆迁人应当依照本条例的规定，就补偿方式和补偿金额、安置用房面积和安置地点、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限等事项，订立拆迁补偿安置协议。
拆迁租赁房屋的，拆迁人应当与被拆迁人、房屋承租人订立拆迁补偿安置协议”。
第十五条规定:“拆迁补偿安置协议订立后，被拆迁人或者房屋承租人在搬迁期限内拒绝搬迁的，拆迁人可以依法向仲裁委员会申请仲裁，也可以依法向人民法院起诉。
诉讼期间，拆迁人可以依法申请人民法院先予执行”。
第十六条规定:“拆迁人与被拆迁人或者拆迁人、被拆迁人与房屋承租人达不成拆迁补偿安置协议的，经当事人申请，由房屋拆迁管理部门裁决。
房屋拆迁管理部门是被拆迁人的，由同级人民政府裁决。
裁决应当自收到申请之日起30日内作出。
当事人对裁决不服的，可以自裁决书送达之日起3个月内向人民法院起诉。
拆迁人依照本条例规定已对被拆迁人给予货币补偿或者提供拆迁安置用房、周转用房的，诉讼期间不停止拆迁的执行”。
根据上述规定，在2011年1月19日之前，城市房屋拆迁实行拆迁许可证制度。
拆迁许可证由房屋拆迁管理部门审核颁发。
取得房屋拆迁许可证的单位作为拆迁人实施拆迁，并与被拆迁人签订拆迁安置补偿协议，针对拆迁补偿安置协议发生纠纷的可以申请仲裁或向人民法院提起诉讼；拆迁人与被拆迁人达不成安置补偿协议的，经当事人申请，由房屋拆迁管理部门裁决，针对裁决不服的，可以向人民法院提起行政诉讼。
2011年1月19日，国务院颁布《国有土地上房屋征收与补偿条例》（以下简称新条例）。
该条例第四条规定:“市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。
市、县级人民政府确定的房屋征收部门组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作。
市、县级人民政府有关部门应当依照本条例的规定和本级人民政府规定的职责分工，互相配合，保障房屋征收与补偿工作的顺利进行”。
第五条规定:“房屋征收部门可以委托房屋征收实施单位，承担房屋征收与补偿的具体工作。
房屋征收实施单位不得以营利为目的”。
第二十五条规定:“房屋征收部门与被征收人依照本条例的规定，就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项，订立补偿协议。
补偿协议订立后，一方当事人不履行补偿协议约定的义务的，另一方当事人可以依法提起诉讼”。
第二十六条规定:“房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府依照本条例的规定，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。
补偿决定应当公平，包括本条例第二十五条第一款规定的有关补偿协议的事项。
被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼”。
第三十五条规定:“本条例自公布之日起施行。
2001年6月13日国务院公布的《城市房屋拆迁管理条例》同时废止。
本条例施行前已依法取得房屋拆迁许可证的项目，继续沿用原有的规定办理，但政府不得责成有关部门强制拆迁”。
根据上述规定，自2011年1月19日新条例实施之日始，国有土地上房屋的征收与补偿工作由市、县级人民政府负责，房屋征收与补偿法律关系中的征收主体为市、县级人民政府。
市、县级人民政府确定的房屋征收部门组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作。
房屋征收部门可以委托房屋征收实施单位，承担房屋征收与补偿的具体工作，但房屋征收实施单位不得以营利为目的。
房屋被征收后，针对因征收所产生的补偿安置问题由房屋征收部门与被征收人签订征收安置补偿协议，该协议属于行政协议，一方不履行的，只能提起行政诉讼。
如房屋征收部门与被征收人未达成补偿协议，则由负责征收工作的市或县级人民政府按照征收补偿方案作出补偿决定，被征收人对征收补偿决定不服的，可以申请行政复议，也可以提起行政诉讼。
自新条例公布之日，旧条例同时废止，但在新条例实施前已经依法取得房屋拆迁许可证的项目，继续适用旧条例的规定。
通过新旧条例对比可以发现，2011年1月19日新条例公布之日是个时间节点。
在此之前，城市房屋拆迁补偿与安置工作可以由取得房屋拆迁许可证的单位承担，政府及其相关职能部门只是负责颁发房屋拆迁许可证，监督拆迁人的拆迁补偿安置工作，以及对未达成拆迁补偿协议的进行裁决。
至于具备何种资格的单位可以取得房屋拆迁许可证作为拆迁人，旧条例对此没有规定，实践中往往是取得项目开发权的房地产公司或其他盈利性组织。
拆迁人与被拆迁人所达成的拆迁补偿协议也被作为平等主体之间签订的民事协议，由此产生的房屋拆迁安置补偿纠纷也被作为民事纠纷予以处理。
只有双方未达成补偿协议，由政府确定的房屋拆迁管理部门裁决，该裁决才属于行政裁决，当事人不服的，才能提起行政诉讼。
在此之后，城市房屋拆迁补偿与安置工作则由政府负责，由政府相关职能部门具体实施，即使政府相关职能部门委托其他单位具体实施，也只能委托非盈利性组织，不能委托房地产开发公司或其他盈利性组织。
因房屋被征收而产生的补偿安置，也只能由政府相关职能部门与被征收人签订补偿协议，不能由具有盈利目的单位与被征收人签订。
该协议依据《最高人民法院关于适用》第十一条第二项的规定，属于行政协议，由此产生的争议，被征收人只能提起行政诉讼。
对于未达成补偿协议的，由政府作出补偿决定，该决定同样属于行政决定，被征收人不服的，可以申请行政复议或向人民法院提起行政诉讼。
总而言之，自新条例实施后，基于公共利益需要征收单位、个人的房屋及其他不动产的行为是一种行政行为，由此产生的法律关系是一种行政法律关系，由此产生的争议属于行政争议范畴，不属于民事诉讼管辖范围。
具体本案来说:首先，根据已查明的事实，安徽国宇置业有限公司与淮北市国土资源局于2013年1月18日才就涉案土地签订《国有建设用地使用权出让合同》，并于2013年9月取得国有土地使用权证书；2011年5月12日，《口头协议》签订后，张淑芹的房屋才被拆迁。
因此，包括涉案房屋在内的房屋拆迁补偿发生于2011年1月19日即新条例实施之后，应当使用新条例的规定。
根据新条例的规定，涉案房屋征收补偿的主体属于人民政府及其房屋征收管理部门，亿佳公司不具备征收主体资格。
按照新条例的规定，政府确定的房屋征收管理部门即使可以委托其他单位具体实施房屋拆迁工作，但该条例同时规定，受委托的单位不得以营利为目的，显然亿佳公司作为房地产开发公司也不符合征收实施主体条件。
其次，根据新条例的规定，政府确定的房屋征收部门在征收前应当与被征收人达成征收补偿协议。
本案中，房屋征收部门并未与张淑芹签订征收补偿协议，张淑芹可以要求与政府征收部门签订涉案房屋拆迁安置补偿协议，而不能要求与不具有征收主体资格和实施资格的亿佳公司签订补偿协议。
再次，根据已查明的事实，张淑芹的房屋被拆迁后，其并未与政府征收部门达成补偿协议，只是于2011年5月12日由其所在的庆相桥居委会负责人口头承诺先拆迁后签订正式协议，待张淑芹房屋拆迁后，其获得与邻居相同的补偿标准。
该承诺以书面《口头协议》的方式由庆相桥居委会相关负责人及亿佳公司人员马立新签字确认。
即使按照旧条例的规定，取得拆迁许可证的单位可以作为拆迁人实施拆迁。
本案中，并无证据证明亿佳公司在2011年1月19日之前取得了包括张淑芹房屋在内的城市房屋拆迁许可证，因此，并无证据证明亿佳公司属于有权拆迁，可以作为涉案房屋的拆迁补偿主体。
退一步讲，即使亿佳公司属于有权拆迁，因其未与张淑芹达成拆迁安置补偿协议，也应当由政府相关职能部门进行裁决，当事人对裁决不服的，也只能提起行政诉讼。
综上，由于亿佳公司不具备征收主体资格，也不符合征收实施主体条件，同时其并未取得涉案土地使用权证。
故亿佳公司的人员虽在《口头协议》上签字，但不能以此认定亿佳公司与张淑芹之间建立了补偿安置关系。
究其本质，张淑芹是与负责涉案房屋征收与补偿工作的人民政府之间建立的补偿安置关系，由此产生的法律关系是一种行政法律关系。
故本案并非平等民事主体之间设立、变更、解除民事权利义务关系的情形，不属于人民法院民事诉讼的受案范围。
《最高人民法院关于当事人达不成拆迁补偿安置协议就补偿安置争议提起民事诉讼人民法院应否受理问题的批复》规定，拆迁人与被拆迁人或者拆迁人、被拆迁人与房屋承租人达不成拆迁补偿安置协议，就补偿安置争议向人民法院提起民事诉讼的，人民法院不予受理。
本案中，因未达成房屋拆迁安置补偿协议，故张淑芹就拆迁安置补偿争议向人民法院提起民事诉讼，应当予以驳回。
至于张淑芹的涉案房屋被拆除问题。
张淑芹二审庭审时陈述称涉案房屋被拆除时其未在家，是开发商和村里负责拆迁的人拆除的。
如张淑芹认为亿佳公司拆除了其房屋，向亿佳公司主张损害赔偿，应当作为民事纠纷处理。
但张淑芹的诉讼请求是要求亿佳公司按照《口头协议》与其签订拆迁安置补偿协议，虽经一审法院释明，不愿变更诉讼请求。
因此，其上诉请求缺乏事实与法律依据，本院不予支持。
综上，原审判决认定事实基本清楚，但适用法律不当，依法应予纠正。
依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十条规定，裁定如下:
一、撤销安徽省淮北市相山区人民法院（2017）皖0603民初610号民事判决；
二、驳回张淑芹的起诉。
一、二审案件受理费各50元，均退还张淑芹。
本裁定为终审裁定。
审判长赵永生
审判员柏莉
审判员刘静
二〇一八年三月二十一日
法官助理朱明清
书记员巩运来
附相关法律条文:
《最高人民法院关于适用的解释》
第三百三十条人民法院依照第二审程序审理案件，认为依法不应由人民法院受理的，可以由第二审人民法院直接裁定撤销原裁判，驳回起诉。
Annotate
以上就是征拆律优为您整理的最新土地征收公告 ,征拆律优提醒您：拆迁补偿关系着广大拆迁户的切身利益，拆迁机会每户只有一次，所以在没有清晰补偿是否合理前，请及时咨询专业律师，征拆律优拆迁律熟悉全国征收政策，咨询热线4000488828 免费为你解答。
在线拆迁咨询
点击电话咨询